- 해당 물건의 전세대출 여부 확인 2. 수탁자의 임대차가능 동의 확인 3. 계약시 수탁등기말소특약조건 4. 소유권이전등기접수확인 5. 신탁원부확인 6. 잔금후 전입신고 7. 등기부등본을 통한 소유권이전확인
독립해서 서울로 이사하게 되었다.이전에 근무했던 지역은 사택을 제공해 주었다.관리비만 룸메이트와 N빵으로 내고 나름 괜찮은 아파트에서 살았다.서울에는 아무런 의미가 없다.네가 알아서 구하라고 한다.전세풀 대출을 실행했다.처음 전세를 찾기 위해 계약서를 꼼꼼히 쓰지 않아서인지 신축 도시형 생활주택에 처음 입주하게 됐는데 신탁부동산 전세 계약이 이렇게 어려울 줄은 꿈에도 몰랐다.그 이름도 생소한 신탁등기 부동산 신탁등기란?
한마디로 집주인(매수인, 분양받는 사람=수분양자)-수탁인(매도인, 보통신탁주식회사)-위탁자(수익자, 투자자) 개념인데 이때 해당 물건은 신탁등기이기 때문에 등기부등본상에 내가 부동산으로 계약하는 집주인 명의가 아닌 신탁회사 명의의 물건인 상태다.따라서 계약 시 수탁자(신탁주식회사)의 동의를 반드시 얻어야 하며 이를 증명해야 한다.(내용확인필수, 이것도 특약으로 끼워 신탁회사의 동의가 없는 경우 보증금반환 및 계약파기조건특약을 걸어라)+계약서상 특약으로 전세계약잔금일에 분양대금완납 및 신탁등기를 말소하고 소유권이전등기를 접수한다는 조건 반드시 기입.(전세계약잔금일에 분양대금완납과 신탁등기말소 후 소유권이전등기를 법무사를 통해 접수 완료한다. 이때 법무사를 통해 소유권이전등기접수증을 반드시 확인한다.) +) 잔금일까지 해당 부동산에 잡힌 근저당상환말소 및 미이행시 계약파기 및 계약금 반환 반드시 넣어야 할 특약!! +) 임대인(집주인)은 전세대출에 동의하며 전세대출을 할 수 없는 경우 계약파기 및 계약금 전액을 반환한다.
위 내용이 신탁등기 신축 부동산(오피스텔) 전세 계약 시 반드시!! 반드시 넣어야 할 특약사항이다.
- 해당 물건의 전세대출 여부 확인 부동산 전세 계약이 처음이었던 나는 은행 전세대출부터 막혔다. 분명 부동산에서는 모든 은행의 전세대출이 가능하고, 전세대출을 위해 집주인 통장 사본과 계약서, 분양계약서(신탁등기), 계약금 영수증만 있으면 카카오든 제1금융권이든 다 가능하다고 했다.하지만 아무것도 모르면서 한 말이다.당연히 대출이 나오는데 문제가 없었고 당연히 나올 줄 알았던 카카오뱅크에서 대출 심사 거부를 당했다.이유는 신탁등기부동산에서 명의(등기)가 계약 당사자인 집주인이 아닌 신탁회사로 돼 있기 때문이었다.생각해보면 안해주는게 당연하다.왜 그럴까? 대출 심사를 받기 위해 제출한 부동산 계약서에는 집주인과 계약을 했는데 등기상 명의는 신탁회사니까 이게 맞지 않는다는 것이다.결국 일주일(이때 카카오뱅크 대출서류 심사가 매우 늦었다)이라는 시간을 낭비했고 잔금일 직전까지 운이 나빠져 비은행 대출상담사를 통해 겨우 대출을 받을 수 있었다.계약 전(가계약 포함) 대출 여부를 확실하게 파악하고 만약 대출이 나오지 않을 경우에 대비해 특약사항으로 ‘물건의 하자 혹은 물건상의 사유로 대출 불가 시에는 본 계약을 무효화하고 계약금은 즉시 반환한다.’를 넣어야 한다.
2. 수탁자의 임대차가능동의확인 수탁자(신탁주식회사)의 동의를 반드시 얻어야 하며 이를 증명하여야 한다.(내용확인 필수, 이것도 특약으로 넣어 신탁동의가 아닌 경우 보증금 반환 및 계약 파기 조건 특약을 걸어라) 만약 이것이 어렵다면 신탁회사나 시공사(건설사, 입주센터, 입주자관리센터)에 전화해 분양자(집주인)가 이 부동산의 계약자인지 확인할 수 있다.
3. 계약 시 수탁등기말소특약조건상에 적어둔 계약서상 특약을 참고해 반드시 기입해야 한다.=>계약서상 특약에서 ‘전세계약 잔금일에 분양대금 완납 및 신탁등기를 말소하고 소유권이전등기를 접수한다’는 조건 반드시 기입.(전세계약 잔금일에 분양대금 완납과 신탁등기 말소 후 소유권이전등기를 법무사를 통해 접수 완료한다. 이때 법무사를 통해 소유권이전등기접수증을 반드시 확인한다.)
4. 소유권이전등기접수확인 3번과 같은 내용으로 법무사나 부동산을 통해 접수증을 잔금일 당일에 받을 수 있다. 그날 주지 않을 것 같으면 먼저 의심해보자. 내 돈은 소중하니까
5. 신탁원부 확인 14번까지의 내용은 전혀 모르고 일단 가계약으로 계약금(보통보증금 5%)을 내고 계약서를 다 쓰면 너무 어색하고 뭔가 다르다는 의심이 이어진다면? 집주인에게 계약 시 받는 분양계약서상에 수탁자, 위탁자가 맞는지 파악하기 위해 신탁원부를 발급받거나(등기부을구로 보이지 않는 채권도 확인 가능) 사는 곳 근처 법원이나 인터넷대법원 등기소를 통해 발급받을 수 있다. 대부분 책 한 권 분량의 원부를 주지만 직접 법원에 가면 1800원, 인터넷 발급은 1만원이 넘는다.
6. 잔금 후 전입신고 잔금일에 잔금을 내고 바알로 주민센터로 달려가 전입신고를 한다. 신분증과 계약서류(계약서 사본 가능)를 가져가면 된다.나의 경우 대출을 받기 위해 가계약 다음날 계약서에 확정일자를 받았다. 그래도 혹시 모르니 주민센터에서 확정일자를 다시 받아야 하냐고 물어봤다.받을 필요는 없다고 한다. 이미 등기소(대법원)를 통해 확정일자는 찍힌 상태다.오는 6월 1일부터는 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’ 개정(2020.08.18)에 따라 주택임대차신고제를 시행한다.내가 계약한 전세주택은 최초 입주이므로 집주인이나 세입자가 신고해야 하는데 내가 신고하니 알림톡이 있고 집주인으로부터도 알림톡이 있었다고 연락이 왔다.(임대인이나 임차인 2명 중 1명이 신고하면 되도록) * 주택임대차신고제란? 임대차계약 당사자 간 임대기간과 임대료 등 계약서상 계약내용을 신고하도록 해 임대차시장정보를 투명하게 공개함과 동시에 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도
7.등기부등본을 통한 소유권이전 확인 마지막으로 인터넷등기소나 주민센터에 방문해 등기부등본을 떼어내 최종적으로 신탁등기가 말소되고 소유권이전등기가 완료됐는지를 확인한다.다행히 특히 소유권이전등기가 잘 이뤄져 신탁등기가 말소된 것을 확인할 수 있었다.
나처럼 전세 계약을 처음 하는 사람들과 언젠가 집주인이 돼서 전세 계약을 다시 하게 될 때 참고하기 위해 작성했다.이번에는 꼭!! 내가 찾고 살거야. 정말 문제가 많아 화제가 됐던 부동산 계약이었다.끝!